Die Neuregelungen zum Baurecht im BGB bedingen mehrere Änderungen für die Praxis. Konkret bedingt das Gesetz eine Änderung kaufrechtlicher Regelungen, Änderungen des allgemeinen Werkvertragsrechts, Neuregelungen zum Bauvertragsrecht, Neuregelung des Verbrauchervertrages sowie des Architekten- und Ingenieurvertrages und eine Neuregelung des Bauträgerrechts.
Eine entscheidende Änderung für Handwerksbetriebe ergibt sich aus den Neuregelungen zur kaufrechtlichen Mängelhaftung. Künftig wird der Bauunternehmer, der zur Erfüllung seiner Werkleistungen Baumaterialien eingekauft hat, eine Rückgriffmöglichkeit gegen seinen Lieferanten hinsichtlich der Aufwendungen für den Ausbau der mangelhaften und den Einbau mangelfreier Materialien haben. Allerdings können Baustoffhändler und andere künftig die Haftung für Ein- und Ausbaukosten bei Materialfehlern durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ausschließen. In der Rechtsprechung des BGH wird indes schon jetzt klar gestellt, dass unverhältnismäßige Einschränkungen der AGBs unwirksam sind.
Eine Neuregelung betrifft die Abschlagszahlung bei allen Werkverträgen. Bisher wurde die Höhe der Abschlagszahlung danach berechnet, welcher Wertzuwachs auf Seiten des Bestellers durch die bisher erfolgten Leistungen eingetreten ist. Künftig wird nicht mehr auf den Wertzuwachs abgestellt, sondern es ist ein Anspruch auf Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der erbrachten und geschuldeten Leistung vorgesehen. Der Abschlag wird also auf der Basis der vereinbarten Vergütung berechnet.
Bisher konnte der Besteller Abschlagszahlungen bei Vorliegen von wesentlichen Mängeln der Bauleistung verweigern. Lediglich bei unwesentlichen Mängeln musste ein Abschlag gezahlt werden. Künftig ist es unerheblich, ob ein wesentlicher oder unwesentlicher Mangel vorliegt. Der Besteller muss in Höhe der trotz Mängel erbrachten Leistungen einen Abschlag zahlen. Er kann aber in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten zurückhalten.
Neu eingeführt wurde ins BGB das Recht zur außerordentlichen Kündigung von Werkverträgen.
Eine wichtige Änderung betrifft das neu eingeführte Anordnungsrecht des Auftraggebers für Maßnahmen, die aus seiner Sicht zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind. Gleiches gilt für das Recht zur Anordnung von Änderungen des Leistungserfolgs insgesamt. Ein solches Anordnungsrecht, das die VOB/B bereits kennt, wird nun auch in den BGB-Bauvertrag eingeführt. Demnach soll der Unternehmer für Änderungsanordnungen nach § 650b BGB einen Anspruch auf eine zusätzliche bzw. geänderte Vergütung haben.
Das Gesetz geht davon aus, dass sich die Parteien des Bauvertrages über Vergütungsansprüche für geänderte Leistungen einigen. Der Unternehmer muss also eine geänderte Leistung berechnen. Bei der Berechnung von vereinbarten oder geschuldeten Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben. Wenn der Auftraggeber also Änderungsanordnungen trifft, kann der Auftragnehmer ein Nachtragsangebot unterbreiten. Kommt eine Einigung darüber nicht zustande, ist der Unternehmer berechtigt, 80 Prozent des von ihm kalkulierten geänderten Preises bei Abschlagszahlungen mit anzusetzen. Ob tatsächlich ein Vergütungsanspruch in der geltend gemachten Höhe besteht, wird dann auf die Schlussabrechnung verlagert. Dieser Anspruch kann im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens vor den Landgerichten geltend gemacht werden.
Eine weitere Neuregelung betrifft die Abnahmefiktion. Diese tritt ein, wenn der Besteller sich binnen einer vom Bauunternehmer gesetzten angemessenen Frist entweder nicht zu dem Abnahmeverlangen äußert oder wenn er die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert. Der Besteller kann also die Fiktion der Abnahme dadurch verhindern, dass er mindestens einen Mangel innerhalb der vom Bauunternehmer gesetzten Frist rügt, wobei die Natur des Mangels unerheblich ist. Rügt der Besteller nicht rechtzeitig einen Mangel, wird die Abnahme selbst dann fingiert, wenn wesentliche Mängel vorliegen.
